전세가 사라진다? 전월세 전환율 상승과 임대시장 변화 분석

최근 한국 부동산 시장에서는 전세 거래 비중이 급감하고 월세로의 전환이 가속화되는 현상이 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 이러한 변화는 임대차 시장의 구조적 전환을 시사하며, 세입자와 집주인 모두에게 새로운 고민을 안겨주고 있습니다.
부동산시장에서 특정지역일부 매매가가 지속적으로 상승하고 있는 가운데  전세물량이 빠른속도로 소진되고있습니다.왜 임차인들이  전세에서 월세로 선택을 바꾸는 걸까? 정말 전세는 사라지는걸까? 오늘 그 이야기를 해보려고 합니다.

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📉 전세 거래 감소와 월세 전환 가속화

2025년 1분기 서울 주택 임대차 시장에서 월세 계약 비중이 64.6%를 기록하며, 대법원 등기정보광장에 확정일자 정보가 취합되기 시작한 2014년 이후 분기 기준으로 가장 높은 수치를 나타냈습니다. 이는 전년 동기 대비 약 9%포인트 상승한 수치입니다 .
특히, 비아파트 주택인 연립·다세대 주택의 월세 비중이 급증하여 전세를 추월하는 현상이 나타났습니다. 이는 전세 사기우려 와 금리 상승, 전세자금대출 이자 부담 증가 등의 영향으로 분석됩니다 .

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💸 전세에서 월세로의 전환율 상승

전세를 월세로 전환할 때 적용되는 전월세 전환율은 2025년 상반기 기준 전국 평균 5.2%, 서울은 4.6%로 나타났습니다 . 이는 집주인들이 전세보다 월세를 선호하는 경향을 반영하며, 세입자들의 월세 부담이 증가하고 있음을 의미합니다. 
2024년부터 2025년 1분기까지의 전월세 전환율 분기별 추이를 아래 표로 정리해 드립니다. 전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 비율로, 임대차 시장의 흐름을 파악하는 데 중요한 지표입니다.
구분 전월세 전환율(%) 전 분기 대비 변화율(%)

2024년 1분기	5.3	-
2024년 2분기	5.5	+3.8
2024년 3분기	5.7	+3.6
2024년 4분기	5.9	+3.5
2025년 1분기	6.1	+3.4

*주: 위 수치는 한국감정원 및 국토교통부의 자료를 기반으로 작성된 가상의 예시입니다.
전월세 전환율의 지속적인 상승은 세입자에게는 월세 부담 증가로, 집주인에게는 안정적인 수익 확보 수단으로 작용하고 있습니다. 이에 따라 임대차 시장의 구조적 변화가 예상되며, 정부의 정책 대응과 시장 참여자들의 전략적 판단이 요구됩니다.

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🧭 전세 감소의 주요 원인

1. 임대차 3법 도입: 2020년 시행된 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 전세 매물 감소와 월세 전환을 촉진했습니다. 특히, 계약갱신청구권제는 기존 세입자의 거주 기간을 연장시켜 신규 전세 매물의 공급을 줄였습니다.
2. 금리 상승과 대출 규제: 기준금리 인상과 대출 규제로 인해 전세자금대출 이자 부담이 증가하면서 세입자들이 월세로 이동하는 현상이 나타났습니다. 예를 들어, 대출금리가 4.5%이고 월세가 1억에 45만원으로 계산된다면 월세를 선호하는 경향이 뚜렷합니다.
3. 집주인의 세금 부담 증가: 종합부동산세 등 보유세 강화로 인해 집주인들이 전세보다 월세를 통해 수익을 확보하려는 경향이 강화되었습니다.
4. 전세 사기와 보증금 반환 불안: 전세 사기 피해가 증가하면서 세입자들이 전세보다 월세를 선호하는 경향이 나타났습니다. 국토교통부에 따르면, 2024년 12월까지 누적 전세사기 피해자 현황은 25,578건에 달하며, 특히 사회 초년생과 청년층의 피해 비중은 74.5%로 전세제도에 대한 신뢰를 크게 훼손하고 있습니다 . 

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🔮 앞으로의 전망

 

월세 비중 지속 상승 가능성
전세 회복 조건: 금리 인하, 정책 변화
정부의 장기 민간임대 정책 방향 요약

 
전세 시장은 금리 변동, 정부 정책, 주택 공급 상황 등에 따라 계속해서 변화할 것으로 보입니다. 특히, 전세대출 금리가 전월세 전환율보다 낮아지는 경우 세입자들이 다시 전세를 선호할 가능성이 있습니다. 하지만 장기적으로는 월세 비중이 증가하는 추세가 지속될 것으로 예상되며, 이에 따라 정부는 기업형 장기 민간임대주택 공급 확대 등의 대책을 추진하고 있습니다.

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✍️ 마무리

세입자· 대출금리/월세 비교, 자금 계획  집주인의 전략 수익 극대화 전략 필요

전세에서 월세로의 빠른 전환은 임대 방식의 변화가 정말 올까, 즉 전세시장이 사라지는 걸까 하는 의문을 갖게 합니다. 주택임대시장의 변화는 한국 주거 문화와 시장 구조의 근본적인 전환을 의미합니다. 세입자와 집주인 모두 이러한 변화에 대비하여 주거 전략을 재정립할 필요가 있습니다. 세입자는 빠른 임대방식 변화에 맞춰 대응안을 마련하고, 임대인은 현실적인 수익 방향을 잘 파악해 적용하는 전략이 필요할 때입니다.

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